Parliamo di investimenti immobiliari.

Il mattone conviene davvero?

«Investi nel settore immobiliare se vuoi fare dei soldi»

«Il valore degli immobili aumenta sempre»

«Silvio Berlusconi e Donald Trump hanno fatto i milioni con gli immobili»

Il mattone, la grande ossessione degli italiani. Quante volte abbiamo sentito frasi come quelle scritte sopra? La persona media ha la convinzione di ferro che una casa, un appartamento o un terreno siano un investimento sempre sicuro perchè aumentano di prezzo in modo costante e non calano mai. In più nessuno può scappare con la cassa, l’immobile, infatti,  è il bene reale per eccellenza e questo lo rende validissimo...

In questo articolo cercherò di fare chiarezza analizzando le variabili che vanno prese in considerazione prima di fare un investimento in immobili.

Il valore reale dell’immobile

La prima cosa da fare è ovviamente capire il valore effettivo dell’immobile che vogliamo acquistare per vedere se il prezzo richiesto è giusto. Una volta stabilito questo numero potremo fare la nostra proposta, ovviamente mai superiore. Per verificare il prezzo di un immobile dobbiamo capire quanto vale il metro quadro di quella specifica categoria in quella determinata zona, dobbiamo insomma identificare il valore di mercato. Come? Ci sono degli strumenti utili. Per esempio puoi chiedere alla Camera di Commercio se ha una rilevazione dei prezzi degli immobili per Comune. La CamCom di Varese, dove risiedo, fornisce gratuitamente questo strumento. È utilissimo utilizzarlo se ne avete la possibilità.

Vediamo di cosa si tratta con un esempio:

Un altro modo per verificare il valore di mercato, o meglio la quotazione, è quello di raccogliere informazioni su immobili con caratteristiche simili, per poi fare una media. In questo modo potremo stimare in modo abbastanza affidabile a che prezzo si potrebbe mettere in vendita oggi l’immobile che stiamo analizzando. Attenzione però, usando portali online e annunci sui giornali i prezzi potrebbero essere un po’ gonfiati dato che spesso i proprietari prevedono una trattativa sul prezzo. Tenere conto anche di questo può aiutare a non sopravvalutare il bene.

Altri modi per stimare il prezzo sono rivolgersi a un professionista, utile più per il venditore dato che il servizio va pagato, o usare qualche strumento online

Come varia il valore dell’immobile

Il prezzo di un bene varia nel tempo, e gli immobili non fanno eccezione. Se però i terreni sono sempre in costante calo numerico, dato l’aumento della popolazione mondiale che “occupa” spazio, case e appartamenti possono comportarsi in modo diverso. Il mercato di capannoni, uffici e appartamenti può saturarsi quando l’offerta supera di molto la domanda del bene, questo succede quando i potenziali acquirenti riscontano più difficoltà ad accedere al credito. Gli immobili infatti, nella maggioranza dei casi, vengono comprati con l’ausilio dell’apertura di un credito bancario che permette di ammortizzare in almeno 5 anni la spesa, e fino a 30 anni se l’acquirente è una persona fisica. Una crisi finanziaria quindi potrebbe rendere più difficile rivendere in poco tempo un immobile. La speculazione sugli immobili nel breve termine è molto complicata, e di solito si realizza quando c’è un cambio normativo. Un terreno agricolo diventa edificabile, un rudere in città diventa parte del centro storico con la benedizione dell’Unesco.

Un caso ormai famoso di speculazione è quello di Cartagena de Indias in Colombia. Quando, nel 1984, l’Unesco dichiarò patrimonio dell’Umanità il suo centro storico, tutti gli immobili fatiscenti nel raggio di pochi kilometri esplosero letteralmente e iniziò una corsa alle ristrutturazioni che coinvolse investitori da tutto il mondo.

Il valore reale ed intrinseco di un immobile può variare molto quindi in certi scenari.

Anche il valore monetario, o prezzo, può cambiare. In questo caso la variabile da analizzare è l’inflazione, cioè il valore numerico, espresso in percentuale, che ci indica di quanto sono aumentati i prezzi nel paese. Domanda e offerta di beni e servizi, moneta circolante e altri fattori che influenzano l’inflazione hanno una conseguenza sugli immobili che tendenzialmente si adattano. Se il tasso di inflazione in un anno è del 3%, anche il prezzo del tuo immobile sarà cresciuto del 3% in quell’anno. Attenzione però, se l’economia rallenta e i prezzi tendono a scendere anche il prezzo della tua casa andrà giù, di un tasso simile a quello della deflazione in corso.

Quando si compra un immobile quindi, oltre ad analizzare il mercato immobiliario, è necessario analizzare l’economia regionale.

I costi

Quando compri un immobile ti accolli dei costi. Intanto ci sono gli oneri del notaio che ricadono sempre sull’acquirente, salvo eccezioni, e variano in base al tariffario. La cifra della parcella può superare i 3’000€, e poi ci sono le tasse. 4% sulla prima casa 10% sulla seconda cas e 22% sulle case di lusso. A questo si aggiungono le rendite catastali da inserire nella dichiarazione dei redditi.

Il bene poi va mantenuto, e quindi vanno considerati gli interventi tecnici di ordinaria amministrazione, i costi di sicurezza se è presente un portinaio o una guardia, le quote di condominio eventuali. Anche i terreni, che in teoria non dovrebbero avere costi di manutenzione, possono generare qualche costo periodico dato che moltissimi sindaci emettono delle ordinanze che intimano i proprietari a tenere puliti i terreni per motivi sanitari, pena una relativa multa.

I rischi ambientali

Sembrerà esagerato, ma anche questi sono rischi da considerare. I muri potrebbero creparsi, l’appartamento attiguo potrebbe prendere fuoco arrecando danni alla nostra proprietà, una famiglia di zingari potrebbe occupare abusivamente. Per non parlare di guerra, default dello Stato e invasione aliena. Tutte variabili da valutare.

Una cosa da non prendere sotto gamba? Il gruppo etnico dei vicini. In moltissimi nelle più disparate città europee hanno visto il valore dei propri immobili crollare perchè nel giro di un decennio il quartiere è diventato una exclave di Pakistani o Senegalesi. Non è razzismo, è un fatto. Se la tua proprietà viene circondata da persone di un certo gruppo etnico sarà difficile poi vendere a qualcuno di diverso, e potresti essere obbligato a trattare con persone poco raccomandabili o pessimi pagatori.

Come si guadagna su un immobile?

• Compra e tieni: con questo sistema compriamo un immobile, generalmente attingendo a un capitale personale di risparmio pari al 10/20% del valore del prezzo e aprendo un credito in un istituto bancario su ipoteca. Una volta acquistato l’immobile lo si mette in affitto e lo si usa come macchina da cash flow per finanziare altri progetti che hanno bisogno di costante afflusso di denaro. Ovviamente una parte dell’affitto andrà a coprire le rate del mutuo e l’insolvenza dell’affittuario è un rischio critico.
• Compra, modifica e vendi: con questa strategia acquistiamo un immobile da ristrutturare, da demolire e ricostruire o per cui sia prevista la possibilità di cambio di destinazione d’uso. Attraverso un investimento mirato ed efficiente andiamo ad aggiungere valore all’immobile pergenerare una plusvalenza con la vendita, che di solito avviene dopo qualche mese o un paio d’anni. Questa strategia richiede capitali importanti data la rapidità d’esecuzione, e in caso di prestito bancario, ammesso che venga concesso, gli interessi tendono ad essere molto alti. È un’attività d’impresa a tutti gli effetti, con i rischi annessi del caso.
• Contratti: è possibile, quando entrambe le parti lo desiderano, stabilire particolari condizioni di acquisto o vendita di un immobile, e generare così interessanti plusvalenze. L’esempio classico è l’affitto con riscatto, dove l’affituario, dopo alcuni anni di affitto, può esercitare l’opzione di acquistare l’immobile a prezzo ribassato, con sconto di solito pari alla somma di tutte le rate di affitto pagate. In alcune circostanze è anche possibile sviluppare contratti ad hoc che consentono di vendere un immobile a terzi quando di fatti non lo si ha ancora acquistato, tutto sulla base di una promessa di vendita firmata e il pagamento di un acconto. Le opzioni in questi casi variano da paese a paese.
• Nuda proprietà: altro interessante sistema per speculare su un immobile è quello di acquistarne solo la nuda proprietà, comprare cioè senza la possibilità di utilizzare l’immobile. In questi casi il diritto di possesso rimane in capo al precedente proprietario, di solito una persona anziana, che ne usufruisce per gli anni che gli restano da vivere. In questo modo si può ottenere uno sconto sul prezzo molto importante.

Concludiamo l’articolo con la constatazione che ad oggi l’investimento immobiliare in Italia è diventato più complicato, e le opzioni sono meno numerose. Sicuramente resta il settore degli immobili di pregio ai fini residenziali, ma i pochi immobiliaristi sopravvissuti alla crisi hanno già occupato tutte le posizioni di mercato. Si può entrare, ma dopo lunghe valutazioni.

Il discorso cambia per chi volesse comprare casa, cioè acquistare un immobile per viverci e non pagare l’affitto. In questo caso il momento non è sicuramente negativo e il mercato offre molto.